Comment calculer ma capacité d'emprunt en auto entrepreneur ?

Emprunter lorsqu’on est autoentrepreneur, une mission impossible ? Si un crédit immobilier peut être plus difficile à négocier dans ces conditions, cela ne signifie pas pour autant que vous devez faire une croix sur votre projet immobilier. Vous devez cependant bien le préparer afin d’être sûr de convaincre les banques, en commençant par bien calculer votre capacité d’emprunt.

Le calcul de la capacité d’emprunt : une étape primordiale

Le calcul de la capacité d’emprunt est la première étape de tout projet immobilier. Cela vous permet de connaître précisément le montant que vous êtes en mesure d’emprunter, et donc, budget que vous pouvez accorder à votre projet immobilier. Non seulement cela vous aide à orienter votre recherche de biens, mais cela vous aide en plus à mieux définir votre projet en vue de le présenter aux banques ! 

Simuler votre capacité d’emprunt ne vous aide pas seulement à définir un budget : cela vous aide également à préciser la durée et les mensualités de votre futur crédit immobilier.

Votre capacité d’emprunt dépend essentiellement de deux critères : vos charges récurrentes et vos revenus. Sauf que les banques ne considèrent pas les revenus salariés et les revenus autoentrepreneur de la même manière...

Comment calculer ses revenus auto entrepreneur ?

Différencier recettes et revenus

En tant qu’auto entrepreneur, vous êtes l’unique bénéficiaire et représentant de votre entreprise. Mais ce n’est pas pour autant qu’il faut confondre revenus et recettes ! Vos revenus, tels qu’ils sont considérés par les banques correspondent au montant restant après prélèvement des charges sociales et fiscales, mais aussi, des autres charges fixes et variables comme le loyer, la taxe professionnelle, ou encore le matériel et les marchandises nécessaires à votre activité. 

Pensez donc bien à déduire ces différentes charges au moment de votre simulation de prêt, afin d’obtenir une capacité d’emprunt qui correspond à vos revenus réels !

Comment les revenus d’autoentrepreneur sont-ils considérés par les banques ? 

Les banques appliquent un coefficient aux différents types de revenus en fonction de leur stabilité. Ainsi, les revenus d’une personne en CDI sont pris en compte à 100 %, alors que les revenus locatifs ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70 %.

Lorsqu’on est auto entrepreneur, le calcul des revenus pose un peu plus de difficultés. D’abord, ces revenus sont rarement stables : les banques doivent donc définir vos revenus mensuels moyens afin de pouvoir calculer votre capacité d’emprunt. 

Ensuite, ces revenus ne sont pas garantis, puisqu’ils dépendent uniquement de la croissance de votre entreprise (et non d’un contrat avec un employeur) et de votre secteur d’activité (certains étant considérés comme plus risqués que d’autres). 

Pour que vos revenus auto entrepreneurs soient pris en compte à 100 % par les banques, votre activité doit donc répondre à plusieurs règles : 

• être auto entrepreneur depuis au moins 3 ans
• avoir une activité stable ou en hausse constante
• exercer dans un secteur d’activité stable

Les banques vous demanderont alors vos 3 derniers bilans comptables afin de calculer vos revenus moyens, ainsi que votre dernier avis d’imposition.

Comment optimiser son dossier en tant qu’auto-entrepreneur ?

Est-il possible d’augmenter sa capacité d’emprunt ?

Techniquement, il n’est pas possible de faire augmenter sa capacité d’emprunt sans augmenter ses revenus. Il convient cependant de rappeler que certaines charges, comme les autres crédits en cours, peuvent avoir un impact négatif sur votre dossier. Les rembourser avant de vous lancer dans votre projet immobilier peut alors vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt en réduisant votre taux d’endettement (35 % de vos revenus maximum).

Au-delà de votre capacité d’emprunt, vous pouvez essayer d’améliorer votre dossier pour rassurer les banques sur votre situation, et ainsi espérer obtenir un crédit au meilleur taux.

Présenter au minimum 3 bilans comptables

Pour être considérée comme stable et pérenne, votre activité d’autoentrepreneur doit avoir une ancienneté de 3 ans minimum : c’est la raison pour laquelle on vous demandera de fournir vos 3 derniers bilans comptables dans votre dossier de prêt. Mais c’est un minimum ! Dans les faits, les banques seront beaucoup plus rassurées si votre auto entreprise existe depuis 5 ans ou plus. N’hésitez donc pas à lui fournir plus de bilans comptables que nécessaire.

La domiciliation des revenus, un bon argument pour les banques

En souscrivant à un crédit immobilier, il est courant de transférer son compte courant vers sa nouvelle banque. Mais en tant qu’auto entrepreneur, vous pouvez aussi transférer celui de votre entreprise ! La domiciliation des revenus dans votre nouvelle banque peut être un argument en faveur de votre dossier, surtout si votre entreprise se porte bien.

Avoir un bon apport

Si certains profils peuvent parfois être dispensés d’un apport personnel (fonctionnaires, investisseurs), il vous sera indispensable d’en avoir un pour pouvoir emprunter en tant qu’auto entrepreneur. On considère ainsi que votre apport personnel doit être d’au moins 10 % du prix du bien afin de couvrir les différents frais liés à votre achat (frais de notaire et de garantie). Cependant, un apport de 15 ou 20 % du prix du bien pourra vous aider à améliorer votre dossier.